Vous vendez une maison classée F ou G au DPE ? Depuis le 1er avril 2023, vous devez fournir à l’acheteur un audit énergétique réglementaire, en plus du diagnostic de performance énergétique. Ce document, encadré par l’arrêté du 4 mai 2022, dresse un état des lieux du bâtiment et propose un parcours de travaux en plusieurs étapes pour sortir le logement du statut de passoire thermique. Il s’appuie sur la méthode 3CL-DPE. L’obligation s’étend progressivement aux classes les moins performantes. Cette page fait le point sur ce qui est obligatoire, pour qui, et selon quel calendrier.
De quoi parle-t-on exactement ?
L’audit énergétique réglementaire n’est pas un audit « pour le plaisir » de connaître la consommation de son logement. C’est une pièce que le vendeur d’un bien énergivore doit remettre à l’acquéreur, au plus tard lors de la première visite. L’idée du législateur est simple : avant d’acheter une passoire thermique, vous devez savoir ce qu’il faudra y faire, dans quel ordre, et pour quel budget approximatif.
Le cadre vient de la loi Climat et Résilience de 2021, déclinée techniquement par l’arrêté du 4 mai 2022. C’est ce texte qui fixe le contenu, la forme et la méthode de l’audit. Si vous ne deviez retenir qu’une référence réglementaire, c’est celle-là.
À ne pas confondre, donc, avec le DPE classique : le DPE classe le logement de A à G, l’audit énergétique va beaucoup plus loin en proposant un véritable scénario de rénovation.
Quels logements sont concernés, et quand ?
Le dispositif vise les logements les plus énergivores mis en vente : maisons individuelles et immeubles en monopropriété (un seul propriétaire pour tout le bâtiment). Les copropriétés, elles, relèvent d’un autre régime et ne sont pas dans le champ de cette obligation à la vente.
L’élargissement se fait par paliers, en commençant par le bas de l’échelle DPE :
- les logements classés F et G ont ouvert le bal ;
- la classe E a rejoint le dispositif dans un second temps ;
- la logique prévoit une extension ultérieure à la classe D.
Pourquoi rester prudent sur les dates ? Parce que le calendrier français a été plusieurs fois ajusté et reporté. L’entrée en vigueur initialement prévue pour les F et G a glissé d’environ six mois, et les échéances suivantes ont elles aussi bougé. Annoncer ici une date au jour près pour chaque classe serait risqué, car ces seuils peuvent encore évoluer.
Le réflexe utile : vérifiez la date applicable à votre situation sur service-public.fr ou sur le site de l’ADEME avant toute mise en vente. C’est gratuit, officiel, et cela vous évite de produire un document non conforme. Cette page est mise à jour régulièrement pour refléter le calendrier en vigueur, mais la source officielle prime toujours.
Que contient concrètement l’audit ?
C’est là que l’audit réglementaire prend toute sa valeur. Là où un DPE photographie l’état du bien, l’audit raconte une histoire : où en est le logement, et comment l’amener vers un meilleur niveau.
Un état des lieux du bâtiment
L’auditeur décrit l’enveloppe et les équipements : isolation des murs, des combles, des planchers, qualité des menuiseries, système de chauffage, production d’eau chaude, ventilation. Il identifie les points faibles thermiques et estime les consommations.
Un parcours de travaux en plusieurs étapes
Le cœur du document. L’audit ne se contente pas de dire « isolez vos combles ». Il propose un parcours de travaux structuré en au moins deux étapes, cohérent dans l’ordre des interventions, avec à la clé l’atteinte de classes énergétiques cibles. La première étape doit déjà permettre un gain significatif ; le scénario complet vise, à terme, un niveau performant.
Chaque étape s’accompagne d’estimations de coûts, d’économies d’énergie attendues et de mentions des aides mobilisables. L’objectif est que l’acheteur puisse se projeter financièrement.
La méthode de calcul
L’audit s’appuie sur la méthode 3CL-DPE, la même base conventionnelle que le diagnostic de performance énergétique. Cette cohérence évite qu’un logement affiche une classe au DPE et une autre à l’audit. Si vous voulez comprendre comment ce calcul fonctionne, nous l’expliquons en détail dans la méthode 3CL-DPE.
Qui peut réaliser cet audit ?
Tout le monde ne peut pas signer un audit énergétique réglementaire. La réglementation réserve cette mission à des professionnels qualifiés : diagnostiqueurs immobiliers certifiés, bureaux d’études thermiques, architectes formés, ou entreprises disposant de la qualification adéquate. Les exigences de compétence varient légèrement selon le profil et selon que l’on intervient sur une maison ou sur un petit collectif.
Un point mérite attention : la compétence requise n’est pas anodine. Construire un parcours de travaux crédible, chiffré et techniquement tenable demande une vraie maîtrise de la thermique du bâtiment. D’où l’intérêt d’une formation solide pour qui veut exercer cette activité.
Audit de vente ≠ audit voie RGE Études (EN 16247)
Attention à une confusion fréquente. L’audit énergétique réglementaire dont on parle ici — celui de l’arrêté du 4 mai 2022, lié à la vente — n’est pas le même dispositif que l’audit énergétique « incitatif » réalisé dans le cadre de MaPrimeRénov’ Parcours accompagné, qui relève de la qualification RGE Études et de la norme EN 16247.
Les deux produisent un parcours de travaux, mais ils ne répondent pas aux mêmes textes, ni aux mêmes exigences de qualification, ni au même objectif (sécuriser une vente d’un côté, débloquer des aides à la rénovation de l’autre). Mélanger les deux conduit à des erreurs de conformité.
Nous détaillons les différences point par point dans audit de vente vs RGE Études. C’est une lecture recommandée si vous hésitez sur la voie à suivre.
Le lien avec l’interdiction de louer les passoires thermiques
Pourquoi tout ce dispositif accélère-t-il ? Parce qu’il s’inscrit dans un mouvement plus large de sortie des passoires thermiques. En parallèle de l’obligation d’audit à la vente, la location des logements les plus énergivores est progressivement interdite : les logements classés G les plus consommateurs sont déjà concernés, et les classes G puis F suivent selon le calendrier de la loi Climat et Résilience.
Conséquence concrète : un propriétaire bailleur qui ne peut plus louer son bien envisage souvent de le vendre. Et à la vente, l’audit redevient obligatoire. Les deux mécanismes — interdiction de location et obligation d’audit — se renforcent mutuellement et expliquent la montée en charge de la demande d’audits.
Là encore, les dates exactes d’interdiction de location évoluent et font l’objet d’aménagements. Vérifiez l’échéance applicable à votre classe DPE auprès des sources officielles avant de prendre une décision.
Se former à l’audit énergétique
La demande d’auditeurs compétents progresse au rythme de l’élargissement réglementaire. Pour exercer sérieusement, mieux vaut maîtriser la thermique, la méthode de calcul et la construction de scénarios de travaux. Notre formation audit énergétique prépare à la voie RGE Études et couvre les fondamentaux nécessaires à une pratique rigoureuse.
À noter : notre offre se positionne sur la voie RGE Études. Elle est dispensée en e-learning, sans CPF, et peut faire l’objet d’une prise en charge OPCO dans le cadre de notre certification Qualiopi.
FAQ
L’audit énergétique remplace-t-il le DPE ?
Non. Ce sont deux documents distincts et complémentaires. Le DPE reste obligatoire pour toute vente ou location et classe le logement de A à G. L’audit énergétique réglementaire s’ajoute au DPE uniquement pour la vente des logements les plus énergivores, et propose un parcours de travaux que le DPE ne contient pas.
Quelles classes de logement sont aujourd’hui concernées par l’audit obligatoire à la vente ?
Le dispositif a commencé par les logements classés F et G, puis s’est étendu à la classe E, avec une extension ultérieure prévue pour la classe D. Le calendrier ayant connu plusieurs reports, vérifiez la date applicable à votre classe sur service-public.fr ou auprès de l’ADEME avant de mettre votre bien en vente.
Sur quelle méthode l’audit énergétique réglementaire est-il calculé ?
Sur la méthode 3CL-DPE, la même base conventionnelle que le diagnostic de performance énergétique. Cette cohérence garantit l’alignement entre la classe affichée au DPE et celle retenue dans l’audit. Le parcours de travaux proposé comporte au moins deux étapes.
L’audit de vente et l’audit RGE Études, c’est pareil ?
Non. L’audit de vente découle de l’arrêté du 4 mai 2022 et sécurise une transaction immobilière. L’audit voie RGE Études (norme EN 16247) s’inscrit dans le parcours d’aides à la rénovation. Les textes, les qualifications exigées et les finalités diffèrent. Notre comparatif dédié détaille ces différences.
